این داستان درباره کشوری است که کل بازار وام مسکن خود را نه با طراحی آگاهانه، بلکه بر پایه یک اتفاق تاریخی شکل داد؛ این اتفاق که سالها بیخطر بهنظر میرسید، اما حالا بهصورت مکانیکی و اجتنابناپذیر، یک حسابکشی بزرگ و اجباری را به سیستم تحمیل کرده است. قیمت مسکن در کانادا از سقف تاریخی خود عقبنشینی کرده است. دادههای بانک تسویه بینالمللی (BIS) نشان میدهد این افت طی سه سال گذشته در حدود ۲۰٪ بوده است.
به گزارش میهن بلاکچین، اگر این عدد را جداگانه نگاه کنیم، فاجعهای در آن دیده نمیشود. قیمتها ذاتاً بالا و پایین میروند و بازارها با نوسان زندهاند. مشکل اصلی اما خودِ افت قیمت نیست؛ بلکه ساختاری که زیر این افت قرار دارد است. نشانههای شکاف در چیزی که میتوان آن را تسویهحساب بزرگ بازتأمین مالی نامید، دیگر فقط در نمودارها و گزارشها دیده نمیشود؛ کافی است به مکالمات روزمره گوش بدهید. در ادامه داستان قصه سقوط وامها در کانادا را بررسی میکنیم.
دو روایت کوتاه، اما گویا
اول: در باشگاه ورزشی حومه تورنتو که فرزندم به آن میرود، انگار تقریباً همه مشاور املاک هستند. برای بیش از یک دهه، این شغل ایدهآل بود. پروژههای نوساز بیوقفه، رشد شدید جمعیت، ورود سرمایههای خارجی با برچسب پناهگاه امن و نموداری که فقط رو به بالا حرکت میکرد.
همان مشاوران املاک حالا اولین کسانی هستند که تغییر فاز بازار را با پوست و استخوان حس میکنند. فایلها ماهها روی دست میماند. بهترین پیشنهادها گاهی نصف آخرین قیمت ثبتشده است. خانههای نوساز ۲ میلیون دلاری در برمپتون حالا، وقتی کیفیت ساخت ارزان، زیرساختهای رو به فرسایش، هزینههای شارژ و بیمههای نامطمئن را حساب کنید، پیشنهادهای ۱ میلیون دلاری دریافت میکنند.
اگر بخواهیم وارد بحث حباب آپارتمانهای تورنتو و ونکوور شویم، داستان تیرهتر هم میشود. بهطور رسمی میگوییم:
بازار ۲۰٪ اصلاح شده است.
اما در عمل، در بعضی مناطق، افت قیمت به عددی رسیده است که آدم را وادار میکند زیر لب ناسزا بگوید.
دوم: دوستی که در حوزه کارگزاری وام مسکن فعالیت میکند، از پروندهای تعریف میکند که بهخوبی وضعیت فعلی را عیان میسازد. صاحبخانهای برای تمدید وام مراجعه کرده است، اما قیمت ملک آنقدر پایین آمده که وام جدید حتی توان تسویه وام قبلی را ندارد.
روی کاغذ، این فرد عملاً ورشکسته است. در واقعیت، سیستم ترجیح میدهد وانمود کند چنین چیزی وجود ندارد.
ارزیابهای مورد تأیید بانکها کمی انعطاف به خرج میدهند تا ارزش ملک را به حداقلی برسانند که روایت افت نرم و کنترلشده قیمتها حفظ شود. تا زمانی که قیمتها فقط اندکی پایین بیایند، این نمایش ادامهپذیر است. اما اگر افت واقعی و عمیق شود، دیگر جایی برای تظاهر باقی نمیماند.
در همین نقطه است که ساختار وام مسکن کانادا این روایتهای پراکنده را به سوخت یک بحران سراسری تبدیل میکند. تاریخ توضیح میدهد چرا این سیستم اینگونه طراحی شده است؛ آینده نزدیک نشان خواهد داد آیا این طراحی دوام میآورد؟
همهچیز از رکود بزرگ شروع شد
در سال ۱۹۲۹، وام مسکن متعارف در ایالات متحده ساختاری ساده اما خطرناک داشت. این وامها کوتاهمدت بودند، فقط بهره پرداخت میشد و در پایان دوره، یک قسط نهایی بزرگ و یکجای سنگین وجود داشت و باید کل مبلغ را یکجا تسویه میکردی؛ اگر نمیتوانستی وام را تمدید کنی، عملاً کار تمام بود.
با آغاز رکود بزرگ، سیستم مالی قفل شد. تا سال ۱۹۳۴، نزدیک به نیمی از وامهای مسکن شهری نکول شده بودند. روزانه حدود هزار مورد مصادره ملک انجام میشد و یکسوم کشاورزان آمریکایی زمینهای خود را از دست دادند. در برخی مناطق روستایی، شرایط بهقدری بحرانی بود که بوی شورش میداد.
با سقوط قیمت مسکن، نسبت وام به ارزش ملک بهشدت بالا رفت. آنقدر بالا که دیگر امکان دریافت وامی بهاندازه تسویه بدهی قبلی وجود نداشت.
نتیجه مشخصاً نکول گسترده بود. وامدهندگان مجبور شدند خانهها و زمینها را با سرعتی بیش از توان فروششان مصادره کنند. مؤسسات پسانداز و وام، ضامنهای خصوصی وام مسکن و شرکتهای اوراق رهنی سالها در فرآیند انحلالی آهسته فرو رفتند یا کاملاً ناپدید شدند.
در واقع مشکل نه از رفتار وامگیرندگان؛ بلکه مشکل از خودِ ابزار مالی بود.
راهحل آمریکا؟ تمدید
بحرانهای بزرگ گاهی به اصلاحات واقعی منجر میشوند. در حوزه تأمین مالی مسکن، دولت فدرال آمریکا عملاً نقش یک «بانک بد» با پشتوانه عمومی را ایفا کرد. نهادهای دولتی حدود ۱ میلیون وام معوق را خریداری کردند و آنها را در قالب کاملاً جدید وامهای بلندمدت با بازپرداخت تدریجی اصل بدهی بازسازی کردند.
بهجای وامهای ۳ یا ۵ ساله با پرداخت بهره و یک قسط انفجاری در پایان، وامگیرندگان صاحب وامهای ۲۰ یا ۳۰ سالهای شدند که با پرداختهای منظم، بهتدریج اصل بدهی را کاهش میداد.
نکته تعیینکننده این بود که دیگر قیمت خانه مشخص نمیکرد آیا فرد میتواند خانهاش را نگه دارد؟ تا زمانی که اقساط پرداخت میشد، مالک در خانه میماند. ریسک تمدید وام از دوش وامگیرندگان عادی برداشته شد و مشکل «تمدید در بدترین زمان ممکن» عملاً از بین رفت.
«کانادا خوششانس بود!»
کانادا تا حد زیادی از فاجعه وام مسکن دهه ۱۹۳۰ جان سالم بهدر برد، اما نه بهدلیل اینکه سیستم بهتری طراحی کرده بود.
تا اوایل دهه ۱۹۵۰، حدود نیمی از بدهی وام مسکن در کانادا در اختیار اشخاص حقیقی بود. بانکها و مؤسسات مالی بزرگ نقش حاشیهای داشتند. بسیاری از املاک بهصورت نقدی خریداری میشدند و وقتی هم وامی وجود داشت، وامگیرندگان معمولاً آوردههای سنگین میآوردند.
نسبت وام به ارزش ملک در حدود ۵۰٪ امری رایج بود. با این سطح از سرمایه شخصی و چنین بازار نهادی کوچکی، امکان شکلگیری یک واکنش زنجیرهای شبیه آمریکا وجود نداشت. بازاری که بهدرستی وجود ندارد، نمیتواند منفجر شود.
نبود بحران سیستماتیک یعنی نبود فشار برای اصلاح ساختار قراردادها. در نتیجه، کانادا مدل وام کوتاهمدت را حفظ کرد.
وامهای مسکن کانادایی: در بهترین حالت آزاردهنده
طنز ماجرا دقیقاً همینجاست. کانادا قراردادهای کوتاهمدت وام مسکن را (معمولاً پنجساله و گاهی حتی کوتاهتر) حفظ کرد. درست بهاندازهای که قیمتها نه زمان کافی برای بازیابی، بلکه فرصتی برای سقوط پیدا کنند.
هرچند هر ماه بخشی از اصل بدهی پرداخت میشود، اما از نظر کارکرد اقتصادی، این وامها تفاوت چندانی با وامهای بهرهمحورِ بالونی ندارند؛ همان ابزار سمی نزدیک بود سیستم مالی آمریکا را در دهه ۱۹۳۰ از هم بپاشد. یک وام ۵ ساله با دوره بازپرداخت اسمی ۲۵ ساله، تا زمان تمدید فقط حدود ۱۱٪ از اصل بدهی را کاهش میدهد.
یعنی برای تمدید وام پس از پنج سال، همچنان باید نزدیک به ۹۰٪ مبلغ اولیه را (آن هم با الزام به ارزیابی مجدد ملک در هر بار تمدید) دوباره تأمین مالی کرد.
دارایی شما، به زبان مالی، هر پنج سال یکبار به قیمت بازار علامتگذاری میشود. دقیقاً همین نوع اهرم مبتنی بر بازار (البته با سررسید کوتاهتر) بود که بحران وامهای پرریسک را بسیار مخربتر از حد لازم کرد. اگر ارزش خانه طی این ۵ سال بهاندازه کافی افت کند، ممکن است شانس تمدید را بهکلی از دست بدهید.
در یک وام بهاصطلاح امن با نسبت ۸۰٪، افت قیمت متوسط خیلی سریع سرمایه شخصی را میبلعد. اگر قیمتها ۲۰٪ کاهش یابند (که این اتفاق افتاده) وام ۸۰٪ شما عملاً به وامی معادل ۱۰۰٪ ارزش ملک تبدیل میشود. افت بیشتر، میتواند به معنای از دست دادن خانه باشد.
اما این ساختار به نفع بانکهاست
تصادفی نیست که انحصار بانکی کانادا مشکلی با وضع موجود ندارد. بانکها برای ۵ سال جریان نقدی قابلپیشبینی دریافت میکنند، میتوانند وامها را با تغییر نرخ بهره بارها قیمتگذاری مجدد کنند و از بیمه وام مسکن با پشتوانه مالیاتدهندگان (البته فقط تا پنج سال) بهره میبرند. در عین حال، آنها با ریسک پیشپرداختی که بانکهای آمریکایی با آن درگیرند مواجه نیستند.
در آمریکا، وامهای بلندمدت با نرخ ثابت به اختیار وامگیرنده قابل بازپرداخت زودهنگام هستند و چیزی دارند که فعالان بازار اوراق بدهی آن را کوژشدگی منفی مینامند. وقتی نرخها بالا میرود، وامگیرندگان به نرخهای پایین خود میچسبند و وامها مثل اوراق بلندمدت رفتار میکنند.
وقتی نرخها پایین میآید، موج بازپرداخت و تمدید آغاز میشود و وامها ناگهان شبیه ابزارهای کوتاهمدت میشوند. پوشش این اختیار پیچیده و پرهزینه است. یک وام ممکن است سی سال یا سی روز باقی بماند که صنعتی کامل برای مدیریت این ریسک وجود دارد.
سال ۲۰۲۶: دیواری برای تمدید وامها
تا پایان سال ۲۰۲۶، حدود ۶۰٪ از کل وامهای مسکن موجود در کانادا باید تمدید شوند.
این موج تمدید، بیش از همه به آسیبپذیرترین گروه برخورد میکند: کسانی که وامهای پنجساله با نرخ ثابت را زمانی دریافت کردهاند که نرخهای بهره در کف تاریخی و قیمت مسکن نزدیک به اوج بود. این وضعیت بد است؛ اما هنوز مسئله اصلی نیست.
سوئد و چند کشور دیگر سالهاست با سیستمهای وام با نرخ شناور زندگی میکنند. مردم غر میزنند، اما سیستم فرو نمیپاشد. پیچش منحصربهفرد کانادایی، ترکیب سه عامل اهرم بالا، افت قیمتها و تمدید اجباری است.
به تسویهحساب بزرگ بازتأمین مالی خوش آمدید.
